ขายฝากบ้าน จำนอง ที่ไหนดี — คู่มือเลือกบริษัทรับจำนอง/ขายฝากฉบับสมบูรณ์ 2026

ทำไมการเลือกบริษัทรับจำนอง-ขายฝากถูกต้องจึงสำคัญ

การเลือกบริษัทรับจำนองหรือขายฝากผิดพลาดคือความเสี่ยงที่สูงกว่าคนส่วนใหญ่คิด เพราะหลักประกันในสัญญาคือทรัพย์สินหลักในชีวิต ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรืออาคารพาณิชย์ ที่กว่าจะได้มามักใช้เวลาสะสมเป็นสิบปี การพลาดครั้งเดียวจึงหมายถึงการสูญเสียที่ไม่สามารถแลกคืนได้ในเวลาสั้น

ในตลาดจริงมีทั้งบริษัทที่ให้บริการอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และผู้ที่ใช้ช่องว่างของกฎหมายหรืออาศัยความรีบร้อนของผู้กู้ในการเอาเปรียบ เคสที่พบบ่อยมี 3 รูปแบบหลัก คือ

• คิดดอกเบี้ยเกินกฎหมาย 15% ต่อปี ผ่านการซ่อนเป็นค่าธรรมเนียมต่างๆ ทำให้ผู้ขายฝากภาระเพิ่มขึ้นและไถ่ถอนได้ยากขึ้น
• ใช้ทำสัญญานอกสำนักงานที่ดิน หรือใช้สัญญาที่ไม่จดทะเบียน เพื่อหลบเลี่ยงการตรวจสอบ ทำให้ผู้ขายฝากไม่มีหลักฐานที่ใช้ต่อสู้ในชั้นศาลได้
• ไม่ให้ระยะเวลาไถ่ถอนที่สมเหตุสมผล หรือขึ้นดอกเบี้ยกลางสัญญา ทำให้ผู้ขายฝากตัดสินใจภายใต้แรงกดดัน ทรัพย์สินหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากในที่สุด

การเลือกบริษัทที่ถูกกฎหมายและมีความน่าเชื่อถือ จึงเป็นด่านแรกที่ป้องกันไม่ให้เกิดเคสเหล่านี้ตั้งแต่ต้น

ขายฝากกับจำนอง เลือกแบบไหนก่อนดี

คำตอบเร็ว: ถ้าต้องการวงเงินสูงและมีแผนไถ่ถอนชัดเจนภายในเวลาไม่นาน เลือกขายฝาก เพราะได้วงเงินสูงกว่า (~70% ของราคาประเมิน) แต่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ชั่วคราว ถ้าต้องการเก็บกรรมสิทธิ์ไว้และใช้เงินระยะยาว เลือกจำนอง เพราะกรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณ ผู้ให้กู้จดสิทธิจำนองไว้เท่านั้น

ตารางเปรียบเทียบสั้นๆ:

อ่านรายละเอียดเพิ่มในหน้า บริการจำนอง-ขายฝาก ซึ่งอธิบายทีละขั้นตอน หรือดูบทความ บทความให้ความรู้ ที่มีคำอธิบายเชิงลึกกว่านี้อีก

7 เกณฑ์เลือกบริษัทรับจำนอง-ขายฝากที่ปลอดภัย

เกณฑ์ต่อไปนี้อ้างอิงมาตรฐานที่กฎหมายไทยกำหนดและแนวทางที่บริษัทที่มีความน่าเชื่อถือในตลาดจริงใช้ปฏิบัติ หากบริษัทที่กำลังพิจารณาผ่านครบทั้ง 7 ข้อ ถือว่าปลอดภัยในระดับที่ยอมรับได้

1. จดทะเบียนเป็นบริษัทจำกัดถูกต้อง ตรวจสอบได้ที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า

บริษัทที่ให้บริการรับจำนอง-ขายฝากอย่างมืออาชีพจะจดทะเบียนเป็นบริษัทจำกัด มีเลขทะเบียน 13 หลัก ตรวจสอบได้ที่เว็บไซต์กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (dbd.go.th) การจดในนามบุคคลธรรมดาไม่ผิดกฎหมายก็จริง แต่สะท้อนว่าไม่มีโครงสร้างองค์กร ไม่มีทุนจดทะเบียน และไม่มีเจ้าหน้าที่รับผิดชอบชัดเจน เกิดปัญหาแล้วตามตัวได้ยาก

2. ทำสัญญาจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ สำนักงานที่ดิน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดชัดเจนว่า สัญญาจำนองและสัญญาขายฝากจะสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ณ สำนักงานที่ดินสำหรับอสังหาริมทรัพย์) บริษัทใดชวนคุยหรือให้ลงลายมือชื่อสัญญานอกสำนักงานที่ดิน หรืออ้างว่า “ทำได้ที่ออฟฟิศเลย ประหยัดเวลา” ต้องยกธงแดงทันที เพราะไม่มีการจดทะเบียน เท่ากับไม่มีสัญญาที่มีผลตามกฎหมาย

3. อัตราดอกเบี้ยประกาศชัดเจนไม่เกิน 15% ต่อปี

เพดานดอกเบี้ยเงินกู้ยืมระหว่างบุคคลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์คือ 15% ต่อปี (ประมาณ 1.25% ต่อเดือน) บริษัทที่ให้บริการอย่างถูกต้องจะเปิดเผยอัตราเป็นตัวเลขบนเว็บไซต์หรือใบเสนอราคา ให้ผู้กู้ตรวจสอบได้ก่อนตัดสินใจ ในตลาดจริง อัตราที่พบส่วนใหญ่คือ 9-15% ต่อปี ตามความเสี่ยงและมูลค่าทรัพย์ หากใครเสนอต่ำกว่า 0.75% ต่อเดือน (~9% ต่อปี) โดยไม่มีเหตุผลชัดเจน ควรตรวจสอบเงื่อนไขซ่อนเร้นอย่างละเอียด

4. ไม่มีค่าธรรมเนียมแอบแฝง — ค่าใช้จ่ายทั้งหมดโปร่งใสก่อนเซ็น

ค่าใช้จ่ายที่ถูกต้องมีเพียง (1) ค่าธรรมเนียมภาครัฐที่จ่ายให้กรมที่ดิน (2) ค่าอากรแสตมป์และภาษี (ถ้าเข้าเงื่อนไข) และ (3) ค่าประเมินราคา (บางบริษัทเก็บ บางบริษัทฟรี) ค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าดำเนินการ ค่าบริการ ค่านายหน้า ควรระบุเป็นตัวเลขในใบเสนอราคาก่อนวันเซ็นสัญญา ห้ามยอมจ่ายเงินสดในซองหรือโอนโดยไม่มีเอกสาร

5. มีตัวตนสื่อสาธารณะ — ปรากฏในข่าวหลักหรือหน่วยงานทางการ

บริษัทที่ทำงานจริงในตลาดมักถูกกล่าวถึงในข่าวหลัก (ไทยรัฐ ผู้จัดการออนไลน์ ไทยโพสต์ ข่าวสด ฯลฯ) หรือมีเว็บไซต์บริษัทที่ตรวจสอบได้ ปรากฏในผลค้นหาของกูเกิลเมื่อค้นชื่อ หากค้นชื่อบริษัทไม่พบข้อมูลใดเลย มีเพียงบัญชีไลน์และเบอร์โทร ควรระวังเป็นพิเศษ

6. ตรวจสอบสำนักงานและทีมงานได้จริง

บริษัทที่มีตัวตนจริงจะมีสำนักงานที่นัดพบได้ ทีมงานที่แนะนำตัวได้ และเว็บไซต์ที่ระบุที่อยู่พร้อมหมายเลขจดทะเบียนบริษัท ก่อนตัดสินใจใช้บริการ ควรนัดคุยที่สำนักงานหรือวิดีโอคอลอย่างน้อยหนึ่งครั้ง เพื่อยืนยันว่าไม่ใช่บริษัทตัวเปล่า (shell company) ที่มีเพียงชื่อบนกระดาษ

7. มีบริการหลังทำสัญญา — ช่วยเรื่องไถ่ถอนและต่อสัญญา

บริษัทที่มีเจตนาให้บริการระยะยาวจะมีทีมดูแลตลอดอายุสัญญา ช่วยเจรจาต่ออายุสัญญาหากผู้ขายฝากไถ่ถอนไม่ทัน หรือช่วยประสานงานเรื่องเอกสารการไถ่ถอน ณ สำนักงานที่ดิน ตรงข้ามกับบริษัทที่หวังให้ทรัพย์หลุด จะไม่มีการติดต่อกลับหลังเซ็นสัญญา หรือปล่อยให้ครบกำหนดโดยไม่แจ้งเตือน

5 ธงแดงที่ควรระวัง

หากพบสัญญาณต่อไปนี้แม้เพียงข้อเดียว ควรพิจารณาถอนตัวและมองหาผู้ให้บริการรายอื่น เพราะแต่ละสัญญาณล้วนเป็นตัวบอกว่าฝ่ายให้บริการอาจไม่ปฏิบัติตามมาตรฐานทางกฎหมายหรือจริยธรรม

• เร่งให้เซ็นสัญญาก่อนไปสำนักงานที่ดิน: ไม่มีเหตุผลใดที่ต้องเซ็นเอกสารก่อนวันจดทะเบียน เพราะสัญญาที่ไม่จดทะเบียนไม่มีผลตามกฎหมาย การเร่งอย่างนี้มักหวังใช้เอกสารในทางอื่น
• อัตราดอกเบี้ยเกิน 15% ต่อปี: ผิดกฎหมายและอาจเข้าข่ายความผิดตามพระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา แม้จะเรียกว่า “ค่าบริการ” หรือ “ค่าธรรมเนียม” หากรวมแล้วเกิน 15% ต่อปี ก็ถือว่าผิด
• ไม่มีชื่อบริษัทให้ตรวจสอบ: ค้นในกูเกิลไม่เจอ ตรวจในกรมพัฒนาธุรกิจการค้าไม่มี ให้ติดต่อเฉพาะไลน์หรือโทรศัพท์เท่านั้น ควรถือเป็นสัญญาณอันตราย
• เก็บเงินก่อนอนุมัติหรือก่อนไปสำนักงานที่ดิน: ค่าใช้จ่ายทุกอย่างควรจ่ายในวันจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ไม่ควรมีการเก็บล่วงหน้าไม่ว่าเรียกว่าอะไร
• รับซื้อฝากในนามบุคคล ไม่ใช่บริษัท: การรับซื้อฝากในนามบุคคลธรรมดาไม่ผิดกฎหมาย แต่ทำให้ตามตัวผู้รับผิดชอบยากหากเกิดปัญหา ต่างจากบริษัทที่มีโครงสร้างชัดเจน

เกณฑ์เปรียบเทียบ — Loan DD ผ่านครบทั้ง 7 ข้อไหม

เพื่อความโปร่งใส ต่อไปนี้คือคำตอบของ Loan DD เองต่อเกณฑ์แต่ละข้อ เพื่อให้ผู้ใช้บริการเปรียบเทียบกับผู้ให้บริการรายอื่นได้เอง

• จดทะเบียนบริษัท: จดในนาม บริษัท โลนด์ ดีดี จำกัด ตรวจสอบได้ที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า
• จดสัญญา ณ สำนักงานที่ดิน: ทุกสัญญาต้องจดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเสมอ ไม่มีข้อยกเว้น
• อัตราดอกเบี้ย: เริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน (~9% ต่อปี) ไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย
• ค่าธรรมเนียมโปร่งใส: แจ้งตัวเลขทั้งหมดในใบเสนอราคาก่อนเซ็นสัญญา ไม่มีเงินสดในซอง
• ตัวตนสื่อ: มีบทสัมภาษณ์และข่าวใน สื่อระดับชาติหลายสำนัก ดูรายชื่อที่หน้า press
• สำนักงาน: ตั้งอยู่ที่ 87 ถ. สุวินทวงศ์ แขวงมีนบุรี เขตมีนบุรี กรุงเทพมหานคร 10510 ยินดีนัดคุยที่สำนักงานหรือวิดีโอคอล
• บริการหลังสัญญา: ทีมงานติดตามตลอดอายุสัญญา ช่วยเจรจาต่ออายุหากผู้ขายฝากต้องการ

อ่านรายละเอียดบริการเต็มได้ที่ หน้าจำนอง-ขายฝาก หรือหากสนใจฝั่งผลตอบแทนสำหรับนักลงทุน ดูที่ หน้าลงทุน

5 ขั้นตอนเลือกและปิดดีลอย่างปลอดภัย

1. รวบรวมข้อมูลบริษัทอย่างน้อย 3 ราย ค้นชื่อในกูเกิล ตรวจในกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ดูข่าวและรีวิว จดคะแนนตามเกณฑ์ 7 ข้อ
2. ขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษร ต้องระบุอัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมทั้งหมด และวันครบกำหนดไถ่ถอน ห้ามใช้ปากเปล่าอย่างเดียว
3. นัดคุยที่สำนักงานหรือวิดีโอคอล เห็นหน้าทีมงานอย่างน้อยหนึ่งครั้ง ยืนยันความเป็นตัวตน ถามคำถามที่มีในสัญญาให้ครบ
4. อ่านสัญญาก่อนถึงวันจดทะเบียน ขอฉบับร่างสัญญาล่วงหน้า อ่านทุกข้อ โดยเฉพาะเงื่อนไขไถ่ถอน อัตราดอกเบี้ย และค่าปรับผิดนัด
5. จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น รับเงินและลงลายมือชื่อในวันเดียวกัน หน้าเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ เก็บเอกสารทุกฉบับไว้เป็นหลักฐาน

คำถามที่พบบ่อย

สรุป — เลือกอย่างมีสติ ตัดสินใจอย่างมีข้อมูล

การจำนองหรือขายฝากคือธุรกรรมทางกฎหมายที่มีผลต่อทรัพย์สินใหญ่ในชีวิต ความรอบคอบในการเลือกบริษัทสำคัญยิ่งกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด หากบริษัทใดผ่านครบเกณฑ์ 7 ข้อและไม่มีธงแดง ควรถือว่าอยู่ในกลุ่มที่น่าเชื่อถือ หากพบสัญญาณอันตรายแม้เพียงข้อเดียว ควรพิจารณาเลือกผู้ให้บริการรายอื่น

หากต้องการปรึกษาโดยตรงกับทีมงาน Loan DD สามารถ ติดต่อผ่านช่องทางที่สะดวก ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย และไม่มีข้อผูกมัด

บทความนี้เผยแพร่เมื่อ 08/07/2569 อัปเดตล่าสุด 08/07/2569 · ผู้เขียน ทีมวิเคราะห์ Loan DD · เนื้อหาอ้างอิงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทย (มาตรา 491 ขายฝาก, มาตรา 702 จำนอง) และแนวปฏิบัติมาตรฐานของหน่วยงานกำกับดูแล ณ พ.ศ. 2569