ขายฝากแล้วยังอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์ได้ไหม?

นี่คือคำถามที่คนกังวลมากที่สุดก่อนตัดสินใจขายฝาก คำตอบคือ โดยหลักการ "ได้" หากตกลงกันไว้ในสัญญา แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันที แต่ในทางปฏิบัติ ผู้ขายฝากส่วนใหญ่ยังคงอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์ต่อได้ ตราบใดที่ระบุข้อตกลงให้ชัดเจน บทความนี้อธิบายให้เข้าใจตรงกัน

เข้าใจก่อน: ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ทันที

ต่างจากจำนองที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของ การขายฝากทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน ในทางกฎหมายผู้ซื้อฝากจึงเป็นเจ้าของทรัพย์ในช่วงสัญญา แต่ผู้ขายฝากยังถือ สิทธิ์ไถ่คืน ภายในกำหนด นี่คือหัวใจที่ทำให้เรื่อง "การอยู่อาศัยต่อ" ต้องตกลงกันให้ชัด

การอยู่อาศัย/ใช้ประโยชน์ต่อ ทำได้ด้วยการตกลงในสัญญา

ในทางปฏิบัติ ผู้ขายฝากกับผู้ซื้อฝากมักตกลงกันให้ผู้ขายฝาก ยังอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์ต่อได้ ระหว่างช่วงสัญญา เพราะ:

• ผู้ขายฝากต้องการที่อยู่อาศัย/ที่ทำกินเดิมต่อ
• ผู้ซื้อฝากเน้นผลตอบแทนจากสินไถ่ ไม่ได้ต้องการเข้าใช้ทรัพย์เอง

ข้อตกลงนี้ควรเขียนเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัด เช่น ระบุว่าผู้ขายฝากอยู่อาศัยต่อได้จนถึงวันครบกำหนดไถ่ หรือมีเงื่อนไขการดูแลรักษาทรัพย์อย่างไร เพื่อป้องกันความเข้าใจผิดในภายหลัง

ถ้าไม่ตกลงไว้ จะเป็นอย่างไร

หากไม่มีข้อตกลงเรื่องการใช้ทรัพย์ สถานะทางกฎหมายคือผู้ซื้อฝากเป็นเจ้าของและมีสิทธิ์ในการครอบครอง ดังนั้นเพื่อความสบายใจของทั้งสองฝ่าย ควรระบุเรื่องนี้ในสัญญาตั้งแต่ต้นเสมอ อย่าอาศัยเพียงคำพูดปากเปล่า

ข้อควรระวังสำหรับผู้ขายฝาก

• เขียนข้อตกลงให้ชัด ว่าอยู่อาศัย/ใช้ทรัพย์ต่อได้ถึงเมื่อใด และมีค่าใช้จ่ายหรือไม่
• ดูแลรักษาทรัพย์ ระหว่างใช้ประโยชน์ เพราะหากไถ่คืน ทรัพย์ควรอยู่ในสภาพดี
• อย่าเข้าใจผิดว่ายังเป็นเจ้าของเต็มตัว เพราะกรรมสิทธิ์โอนไปแล้ว การดัดแปลง รื้อถอน หรือนำไปทำธุรกรรมต่อต้องได้รับความยินยอม
• วางแผนการไถ่คืน ให้ทันกำหนด เพราะถ้าไม่ไถ่ ทรัพย์จะหลุดเป็นของผู้ซื้อฝาก