มีค่าเช่าเข้าทุกเดือน ใช้วางแผนชำระจำนองได้เต็มจำนวนไหม?

สำหรับเจ้าของทรัพย์ที่ตั้งใจใช้รายได้ค่าเช่าเป็นแหล่งคืนเงินทุน ลองทำงบรายทรัพย์ก่อน เพื่อแยกรายได้ที่ระบุไว้กับเงินสดที่นำไปใช้ได้จริง

เริ่มจากยอดรับ ไม่ใช่ยอดเรียกเก็บ

แนวทางที่เสนอคือบันทึกค่าเช่าที่ได้รับจริง วันที่รับ ยอดค้าง และค่าใช้จ่ายที่เจ้าของรับผิดชอบตามข้อตกลง เช่น ค่าดูแล ซ่อมแซม หรือค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

เงินประกันที่อาจต้องคืนผู้เช่าไม่ควรถูกนำมานับเป็นเงินเหลือใช้ในแผนอย่างถาวร ควรแยกบันทึกให้เห็นภาระและตรวจเงื่อนไขตามสัญญาเช่าจริง

หลักคิดเรื่องเงินสดที่รับจริงสอดคล้องกับการแยกกำไรหรือรายการคงค้างออกจากกระแสเงินสด อ้างอิง: IFRS Foundation, IAS 7

ตัวอย่างคำนวณเงินจากค่าเช่า

ตัวอย่างสมมติ: รับค่าเช่า 30,000 บาทต่อเดือน มีค่าดูแลและค่าใช้จ่ายที่เจ้าของรับผิดชอบ 5,000 บาท และเลือกกันเงินซ่อมไว้ 3,000 บาท จะเหลือ 22,000 บาทก่อนภาษีและภาระอื่น

หากต้องชำระเงินทุน 20,000 บาท จะเหลือพื้นที่เพียง 2,000 บาทในเดือนที่ค่าเช่าเข้าครบ ตัวอย่างนี้ยังไม่เผื่อห้องว่างหรือค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ จึงไม่ควรสรุปว่าแผนสบายแล้ว

ทดลองเดือนที่ไม่มีผู้เช่า

ลองใส่เดือนที่ค่าเช่าไม่เข้า แต่ยังมีภาระชำระและค่าดูแล แล้วตรวจว่าจะใช้เงินจากแหล่งใด ไม่จำเป็นต้องเดาอัตราห้องว่างทั้งตลาด ใช้ประวัติและลักษณะทรัพย์ของคุณเป็นจุดเริ่มต้น

หากต้องพึ่งการหาผู้เช่ารายใหม่ทันทีทุกครั้ง แผนจะอ่อนไหวต่อความล่าช้า ควรลดภาระหรือเตรียมแหล่งเงินที่ไม่ผูกกับค่าเช่าก้อนเดียว

แยกการคำนวณรายได้ออกจากสิทธิในสัญญา

บทความนี้วิเคราะห์การวางแผนเงิน ไม่ได้สรุปสิทธิรับค่าเช่าหรือผลของการเปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิ์ หากมีการขายฝากหรือเปลี่ยนคู่สัญญา ต้องตรวจสัญญาเช่าและผลกฎหมายก่อนใช้รายได้นั้นเป็นฐาน

สรุป

ค่าเช่าที่ใช้วางแผนชำระจำนองควรเป็นเงินที่เหลือหลังค่าใช้จ่ายและรายการที่ต้องกันไว้ พร้อมทดลองกรณีห้องว่างหรือรับเงินช้า หากธุรกรรมกระทบสิทธิรับค่าเช่า ต้องตรวจสัญญาและข้อกฎหมายก่อน

อยากใช้ข้อมูลรายได้ค่าเช่าประกอบการคุยเงินทุนจากทรัพย์ ติดต่อ Loan DD ที่ 081-638-6966 หรือ LINE @loandddd