ภาษีที่ดินระหว่างขายฝาก ผู้ขายฝากหรือผู้ซื้อฝากต้องจ่าย
คำถามนี้เกิดทุกต้นปีเมื่อใบแจ้งประเมินภาษีถูกส่งออก และมักจบด้วยการเถียงกันว่าใครควรจ่าย ทั้งที่ควรตกลงกันตั้งแต่วันเซ็นสัญญา
หลักกฎหมายที่เป็นจุดตั้งต้น
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเรียกเก็บจากผู้เป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครอง ณ วันที่กฎหมายกำหนดในแต่ละปีภาษี
จุดสำคัญของขายฝากคือกรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน ไม่ใช่โอนเมื่อครบกำหนดไถ่ ดังนั้นในทางทะเบียน ผู้ซื้อฝากคือเจ้าของในช่วงที่สัญญายังไม่ถูกไถ่
ผลคือใบแจ้งประเมินภาษีมักถูกส่งไปยังผู้ซื้อฝากในฐานะเจ้าของตามทะเบียน ซึ่งเป็นต้นทุนที่นักลงทุนมือใหม่หลายคนไม่ได้คำนวณไว้
แต่ในทางปฏิบัติ ตกลงกันได้
กฎหมายกำหนดว่าใครเป็นผู้เสียภาษีต่อรัฐ แต่ระหว่างคู่สัญญาตกลงกันได้ว่าใครรับภาระค่าใช้จ่ายจริง
รูปแบบที่พบบ่อยคือผู้ขายฝากรับภาระเพราะยังใช้ประโยชน์ในทรัพย์อยู่และตั้งใจจะไถ่คืน หรือผู้ซื้อฝากรับภาระโดยคิดรวมเข้าไปในโครงสร้างค่าใช้จ่ายของดีลตั้งแต่ต้น
ไม่มีแบบไหนผิด แต่ต้องเขียนไว้ในสัญญาให้ชัด พร้อมระบุว่าใครไปชำระและจะส่งหลักฐานให้อีกฝ่ายอย่างไร
ฐานคำนวณคือราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อขาย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ คูณอัตราตามประเภทการใช้ประโยชน์ นี่คือเหตุผลที่คนงงว่าทำไมที่ดินที่ซื้อมาถูกกลับเสียภาษีสูง คำตอบคือรัฐไม่ได้ดูราคาที่คุณจ่าย
เรื่องที่ต้องรู้คือ ราคาประเมินรอบใหม่ปี 2570 ถึง 2573 คาดประกาศภายในธันวาคม 2569 และใช้ 1 มกราคม 2570 โดยจะปรับใกล้ราคาตลาดมากขึ้น จากที่ปัจจุบันต่ำกว่าตลาด 30 ถึง 40% แปลว่าภาระภาษีมีแนวโน้มขยับขึ้นตั้งแต่ปีภาษี 2570
ประเภทการใช้ประโยชน์เปลี่ยนตัวเลขได้มาก
อัตราภาษีเรียงจากต่ำไปสูงคร่าว ๆ คือ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์อื่น และที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์
กลุ่มสุดท้ายเสียอัตราสูงที่สุด และมีกลไกเพิ่มอัตราเมื่อปล่อยทิ้งร้างต่อเนื่องหลายปี สำคัญมากสำหรับผู้ซื้อฝากที่ได้ที่ดินเปล่ามาถือไว้
5 ข้อความที่ควรมีในสัญญา
1. ระบุชัดว่าใครรับภาระภาษีในแต่ละปีภาษีระหว่างอายุสัญญา
2. ระบุวิธีส่งต่อใบแจ้งประเมินและกำหนดเวลาส่ง
3. ระบุว่าถ้าฝ่ายที่รับภาระไม่ชำระ อีกฝ่ายจะทำอย่างไรและเรียกคืนได้อย่างไร
4. ระบุการจัดการภาษีค้างชำระ ณ วันไถ่ถอน
5. ระบุหมวดการใช้ประโยชน์ของทรัพย์ตามความเป็นจริง
ปรึกษาได้ที่ LINE @loandddd หรือ 081-638-6966
คำถามที่พบบ่อย
ผู้ขายฝากยังต้องจ่ายภาษีไหม
ในทางทะเบียน ผู้ซื้อฝากเป็นเจ้าของในช่วงสัญญา แต่ภาระค่าใช้จ่ายจริงเป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา
ภาษีค้างชำระมีผลต่อการไถ่ถอนไหม
ควรตกลงให้ชัดตั้งแต่ต้นว่าจะเคลียร์อย่างไร ณ วันไถ่ เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทที่สำนักงานที่ดิน
ใบแจ้งภาษีจะส่งไปหาใคร
โดยทั่วไปส่งไปยังเจ้าของตามทะเบียน ณ เวลานั้น ซึ่งในช่วงสัญญาขายฝากคือผู้ซื้อฝาก
