ขายฝากใกล้ครบกำหนด ขอขยายเวลาไถ่ยังไงให้มีผลตามกฎหมาย
สถานการณ์ที่พบบ่อยที่สุด สัญญาจะครบกำหนดในอีก 2 เดือน คุณยังหาเงินไม่ครบ โทรไปคุยกับผู้ซื้อฝาก เขาบอกว่าไม่เป็นไร ต่อให้ได้ แล้วคุณก็วางสายด้วยความสบายใจ
ความสบายใจนั้นคือความเสี่ยง เพราะข้อตกลงปากเปล่าใช้ยันกันไม่ได้เมื่อเกิดข้อพิพาท และเมื่อพ้นกำหนดไถ่แล้ว สถานะทางกฎหมายของคุณเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
กรอบเวลาไถ่ตามกฎหมาย
ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดว่าเวลาไถ่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี
การกำหนดขั้นต่ำ 1 ปีมีขึ้นเพื่อไม่ให้ผู้ขายฝากถูกบีบด้วยกำหนดเวลาสั้นจนไถ่ไม่ทัน ส่วนเพดาน 10 ปีเพื่อไม่ให้สถานะของทรัพย์ค้างคาไม่จบ
หน้าที่แจ้งเตือนของผู้ซื้อฝาก
กฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้ขายฝากก่อนถึงกำหนดเวลาไถ่ ภายในกรอบเวลาที่กฎหมายกำหนด โดยแจ้งกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่
ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากมีสิทธิได้รับการขยายเวลาไถ่ตามที่กฎหมายกำหนด นี่คือกลไกคุ้มครองที่มีอยู่แล้ว และเป็นเหตุผลที่ผู้ขายฝากควรเก็บหลักฐานว่าได้รับหรือไม่ได้รับหนังสือแจ้งไว้เสมอ
ขยายเวลาโดยความตกลง ต้องทำอย่างไร
สิ่งที่ต้องมี
1. ทำเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย ระบุกำหนดเวลาใหม่และจำนวนสินไถ่ให้ชัด
2. ไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มีผลสมบูรณ์และปรากฏในทะเบียน สอบถามเจ้าหน้าที่ถึงเอกสารและขั้นตอนที่ต้องใช้
3. เก็บสำเนาไว้ทุกฉบับ
สิ่งที่ไม่ควรทำ
ตกลงทางโทรศัพท์หรือแชทแล้วถือว่าเรียบร้อย
ให้ผู้ซื้อฝากถือเอกสารไว้ฝ่ายเดียว
เซ็นเอกสารที่ยังไม่กรอกจำนวนสินไถ่หรือวันที่
ผลต่อจำนวนสินไถ่
เมื่อขยายเวลา สินไถ่จะเปลี่ยนตามที่ตกลง โดยกฎหมายกำหนดเพดานผลประโยชน์ตอบแทนที่ผู้ซื้อฝากจะได้รับไว้ไม่เกิน 15% ต่อปี ตัวเลขนี้คือเพดานตามกฎหมาย ไม่ใช่อัตราของผู้ให้เงินรายใด
ก่อนเซ็นเอกสารขยายเวลา ให้คำนวณจำนวนสินไถ่ใหม่ให้ชัดและตรวจว่าสอดคล้องกับกรอบกฎหมาย
ถ้าขยายเวลาไม่ได้ ยังมีทางอะไร
ไถ่บางส่วน ถ้าตกลงกันได้ตามเงื่อนไขในสัญญา
หาผู้รับซื้อฝากรายใหม่เพื่อไถ่ถอนจากรายเดิม โดยต้องคำนวณต้นทุนรวมให้ครบก่อน
ขายทรัพย์เอง ถ้ามูลค่าสูงกว่าสินไถ่มาก อาจเหลือส่วนต่างกลับมา
วางทรัพย์ ในกรณีที่ติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้หรือเขาไม่ยอมรับสินไถ่ กฎหมายมีช่องทางให้ผู้ขายฝากรักษาสิทธิ
ไทม์ไลน์ เริ่มก่อนครบกำหนด 90 วัน
90 วันก่อนครบ ตรวจสัญญา คำนวณสินไถ่ ประเมินว่าหาเงินได้ทันไหม
60 วันก่อนครบ ติดต่อผู้ซื้อฝากเป็นลายลักษณ์อักษร แจ้งเจตนา
45 วันก่อนครบ ถ้าจะขยายเวลา เริ่มจัดทำเอกสารและนัดที่สำนักงานที่ดิน
30 วันก่อนครบ ถ้าจะไถ่ ยืนยันจำนวนสินไถ่และนัดวันจดทะเบียน
ปรึกษาได้ที่ LINE @loandddd หรือ 081-638-6966
คำถามที่พบบ่อย
ขยายเวลาได้กี่ครั้ง
ขยายได้ แต่รวมกำหนดเวลาทั้งหมดต้องไม่เกินกรอบสูงสุดที่กฎหมายกำหนด
ผู้ซื้อฝากปฏิเสธการขยายเวลาได้ไหม
การขยายโดยความตกลงต้องอาศัยความยินยอมทั้งสองฝ่าย แต่กรณีที่ผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งเตือนตามกฎหมาย เป็นคนละกรณีกัน
ตกลงกันในแชทมีผลไหม
ไม่ควรพึ่งพา ควรทำเป็นหนังสือและดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเสมอ
