โฉนดติดขายฝาก นายทุนเอาไปจำนองต่อได้หรือไม่?
นี่คือความกังวลอันดับหนึ่งของคนที่กำลังจะขายฝาก และเป็นคำถามที่มักไม่ได้รับคำตอบตรง ๆ
ที่กังวลเพราะการขายฝากทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากทันทีในวันจดทะเบียน ไม่ใช่โอนเมื่อครบกำหนด เมื่อเขาเป็นเจ้าของตามทะเบียนแล้ว เขาจะทำอะไรกับทรัพย์ได้บ้าง
คำตอบตรง ๆ
ในทางทะเบียน ผู้ซื้อฝากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จึงมีสิทธิในฐานะเจ้าของตามที่กฎหมายให้ไว้ แต่มีข้อจำกัดสำคัญสองชั้น
ชั้นที่หนึ่ง การขายฝากปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด ใครก็ตามที่จะเข้ามาทำนิติกรรมกับทรัพย์นี้ต่อจะเห็นว่ามีสิทธิไถ่ของผู้ขายฝากอยู่ ไม่ใช่เรื่องที่ซ่อนได้
ชั้นที่สอง สิทธิไถ่ของคุณไม่หายไปเพราะการกระทำของผู้ซื้อฝาก สิทธิไถ่เกิดจากสัญญาขายฝากที่จดทะเบียนไว้ ตราบใดที่ยังอยู่ในกำหนดเวลาไถ่
แต่ในทางปฏิบัติมันสร้างความยุ่งยาก
แม้สิทธิยังอยู่ แต่ถ้าผู้ซื้อฝากนำทรัพย์ไปก่อภาระอื่น สิ่งที่จะเกิดตอนคุณไปไถ่คือ ขั้นตอนวันจดทะเบียนซับซ้อนขึ้น อาจต้องมีบุคคลที่สามมาร่วม และเสี่ยงเกิดข้อพิพาทที่ใช้เวลา ซึ่งอันตรายมากถ้าใกล้ครบกำหนดไถ่
พูดง่าย ๆ คุณอาจชนะในแง่สิทธิ แต่แพ้ในแง่เวลา และในขายฝาก เวลาคือทุกอย่าง
4 วิธีป้องกันตั้งแต่วันเซ็น
1. เขียนข้อห้ามไว้ในสัญญา ระบุว่าระหว่างกำหนดเวลาไถ่ ผู้ซื้อฝากจะไม่ก่อภาระผูกพันใด ๆ เหนือทรัพย์ หรือถ้าจะทำต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคุณก่อน พร้อมกำหนดผลของการฝ่าฝืน
2. เลือกคู่สัญญาที่ตรวจสอบได้ มีตัวตนชัดเจน มีที่ตั้งสำนักงาน ติดต่อได้ ไม่ใช่ติดต่อผ่านออนไลน์อย่างเดียว
3. ตรวจสารบัญจดทะเบียนเป็นระยะ ไปขอตรวจที่สำนักงานที่ดินทุก 3 ถึง 6 เดือน จะรู้ตัวเร็วถ้ามีอะไรเปลี่ยน
4. อย่าปล่อยให้ใกล้ครบกำหนดแล้วค่อยเช็ก ถ้าพบปัญหาตอนเหลือเวลา 2 สัปดาห์ ทางเลือกแทบไม่เหลือ
ถ้าพบว่าเกิดขึ้นแล้ว ทำอย่างไร
ขอคัดสำเนารายการจดทะเบียนจากสำนักงานที่ดินเป็นหลักฐาน
แจ้งผู้ซื้อฝากเป็นลายลักษณ์อักษร อ้างข้อสัญญาที่เกี่ยวข้อง
เตรียมเงินสินไถ่และแจ้งเจตนาไถ่เป็นหนังสือภายในกำหนด อย่ารอให้เรื่องคลี่คลายก่อนแล้วค่อยไถ่
ปรึกษาทนายความ โดยเฉพาะถ้าใกล้ครบกำหนด
ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับสินไถ่หรือติดต่อไม่ได้ ให้ศึกษาช่องทางการวางทรัพย์เพื่อรักษาสิทธิ
ก่อนเซ็นสัญญาขายฝาก ตรวจให้ครบว่าคู่สัญญาเป็นใคร จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินไหม และข้อสัญญาคุ้มครองคุณพอหรือยัง ปรึกษาได้ที่ LINE @loandddd หรือ 081-638-6966
คำถามที่พบบ่อย
ผู้ซื้อฝากขายทรัพย์ให้คนอื่นระหว่างสัญญา สิทธิไถ่ของฉันหายไหม
สิทธิไถ่เกิดจากสัญญาขายฝากที่จดทะเบียนไว้ และปรากฏในสารบัญจดทะเบียน ผู้ที่รับโอนต่อย่อมทราบถึงสิทธินี้ กรณีเฉพาะควรปรึกษาทนายความ
จะรู้ได้ยังไงว่าเขาทำอะไรกับทรัพย์
ตรวจสอบรายการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นระยะ
ถ้าห้ามไว้ในสัญญาแล้วเขายังทำ จะได้อะไร
เป็นการผิดสัญญา ซึ่งใช้เป็นฐานเรียกร้องได้ แต่การป้องกันไม่ให้เกิดยังดีกว่าการฟ้องหลังเกิด
