จำนองขายฝากได้หรือไม่ ถ้าที่ดินตาบอดหรือติดภาระจำยอม
คำตอบคือทำได้ในทางกฎหมาย แต่ผลลัพธ์ต่างกันมากในทางปฏิบัติ และความต่างนั้นอธิบายได้ด้วยคำถามเดียว ถ้าต้องขายที่ดินแปลงนี้ จะขายได้ไหม
ภาระจำยอมคืออะไรในภาษาบ้าน ๆ
ภาระจำยอมคือภาระที่ผูกติดกับที่ดินแปลงหนึ่ง เพื่อประโยชน์ของที่ดินอีกแปลงหนึ่ง ตัวอย่างที่พบบ่อยที่สุดคือทางเดิน ทางรถ หรือแนวท่อ ที่พาดผ่านที่ดินของคุณเพื่อให้ที่ดินแปลงหลังเข้าออกได้
จุดสำคัญคือภาระจำยอมติดไปกับที่ดิน ไม่ได้ติดกับตัวเจ้าของ เปลี่ยนเจ้าของแล้วภาระก็ยังอยู่
มีสองฝั่งเสมอ ฝั่งที่ต้องรับภาระมูลค่ามักลดลง ส่วนฝั่งที่ได้ประโยชน์มูลค่ามักเพิ่มขึ้นเพราะมีทางเข้าออกแน่นอน
วิธีเช็กว่าที่ดินคุณติดอะไรอยู่
เปิดโฉนดด้านหลัง อ่านสารบัญจดทะเบียน ซึ่งบันทึกรายการทั้งหมดของแปลงนั้น ทั้งภาระจำยอม จำนอง และการอายัด ถ้าไม่แน่ใจ ให้ขอคัดสำเนารายการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
ข้อควรระวังคือทางเข้าออกที่ใช้กันมานานอาจไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ แปลว่าในทางเอกสาร ที่ดินคุณอาจไม่มีทางเข้าออกที่รับรองตามกฎหมาย แม้จริง ๆ จะใช้อยู่ทุกวัน
ที่ดินตาบอดต่างจากที่ดินมีทางเข้าออกอย่างไร
ที่ดินตาบอดคือที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ต้องผ่านที่ดินของผู้อื่น
ในสายตาผู้ให้เงิน ที่ดินตาบอดเสี่ยงกว่ามาก ไม่ใช่เพราะที่ดินไม่ดี แต่เพราะถ้าต้องขายต่อ กลุ่มผู้ซื้อแคบมาก ส่วนใหญ่เหลือแค่เจ้าของที่ดินข้างเคียง ซึ่งรู้จุดอ่อนนี้และต่อรองราคาได้
ระดับความเสี่ยงเรียงจากน้อยไปมาก
ติดถนนสาธารณะโดยตรง
เข้าออกผ่านทางภาระจำยอมที่จดทะเบียนแล้ว มีความกว้างเพียงพอ
เข้าออกผ่านทางที่ใช้กันมาแต่ไม่ได้จดทะเบียน
ไม่มีทางเข้าออกเลย
ผลต่อวงเงิน
สภาพคล่องในการขายต่อมีน้ำหนักมากกว่าขนาดแปลง ที่ดิน 5 ไร่ที่เข้าออกไม่ได้ อาจได้รับการพิจารณาน้อยกว่าที่ดิน 1 ไร่ที่ติดถนน นี่ไม่ใช่การกดราคา แต่สะท้อนว่าทรัพย์นั้นเปลี่ยนเป็นเงินได้ยากแค่ไหน
4 วิธีเพิ่มโอกาส
1. จดทะเบียนภาระจำยอมให้ชัดเจน ถ้าใช้ทางผ่านที่ดินคนอื่นมานานแล้วแต่ไม่เคยจด ให้เจรจากับเจ้าของที่ดินนั้นเพื่อจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เอกสารชิ้นนี้เปลี่ยนสถานะที่ดินคุณอย่างมีนัยสำคัญ
2. รวมแปลง ถ้ามีที่ดินหลายแปลงติดกันและแปลงหนึ่งติดถนน
3. เตรียมเอกสารรูปแปลงและระวางให้ครบ เพื่อให้ผู้ประเมินเห็นภาพจริงไม่ต้องเดา
4. ถ่ายภาพทางเข้าออกจริง พร้อมระบุความกว้างและสภาพผิวทาง
ปรึกษาได้ที่ LINE @loandddd หรือ 081-638-6966
คำถามที่พบบ่อย
ที่ดินตาบอดจำนองได้ไหม
ทำได้ในทางกฎหมาย แต่การพิจารณาและวงเงินจะต่างจากที่ดินที่มีทางเข้าออกชัดเจน พิจารณาตามหลักเกณฑ์และการประเมินรายกรณี
เจ้าของที่ดินที่ทางผ่านปิดทางได้ไหม
ถ้าไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอม สถานะทางกฎหมายจะซับซ้อนและอาจนำไปสู่ข้อพิพาท ควรปรึกษาทนายความ
จดภาระจำยอมเพิ่มทำที่ไหน
ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ โดยต้องมีความยินยอมของเจ้าของที่ดินที่รับภาระ
