ที่ดินเปล่าเสียภาษีแพงสุด และเตรียมเจอราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 2570
ถ้าคุณถือที่ดินเปล่าไว้เฉย ๆ โดยไม่ได้ทำประโยชน์ กำลังจะมีสองเรื่องมาบรรจบกันในปี 2570
เรื่องที่หนึ่ง ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราสูงที่สุดในบรรดาประเภทการใช้ประโยชน์ และมีกลไกเพิ่มอัตราเมื่อปล่อยทิ้งร้างต่อเนื่องหลายปี
เรื่องที่สอง ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 2570 ถึง 2573 คาดประกาศภายในธันวาคม 2569 และใช้ 1 มกราคม 2570 โดยจะปรับให้ใกล้ราคาตลาดมากขึ้น จากที่ปัจจุบันต่ำกว่าตลาด 30 ถึง 40%
เนื่องจากภาษีคำนวณจากราคาประเมิน สองเรื่องนี้คูณกัน
ทำไมรัฐเก็บที่ดินเปล่าแพงกว่า
เจตนาของกฎหมายคือลดการถือครองที่ดินเพื่อเก็งกำไรโดยไม่ใช้ประโยชน์ และผลักดันให้ที่ดินถูกนำมาใช้จริง การเสียภาษีสูงจึงไม่ใช่ความผิดพลาดของระบบ แต่คือกลไกที่ออกแบบมาให้เป็นแบบนั้น
คำนวณต้นทุนถือครองที่แท้จริง
ก่อนตัดสินใจอะไร ให้รวมตัวเลขต่อปีเหล่านี้
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในอัตราหมวดที่ดินว่างเปล่า ซึ่งเพิ่มขึ้นเมื่อทิ้งร้างต่อเนื่อง
ค่าดูแล ตัดหญ้า ล้อมรั้ว ป้องกันการบุกรุก
ค่าโอกาสของเงิน คือมูลค่าที่ดินคูณผลตอบแทนที่เงินก้อนนั้นควรได้
ความเสี่ยงการบุกรุก ที่ดินที่ปล่อยร้างนานมีความเสี่ยงเรื่องการครอบครอง
หลายคนพบว่าต้นทุนถือครองจริงสูงกว่าที่คิดมาก โดยเฉพาะเมื่อบวกค่าโอกาสเข้าไป
4 ทางเลือกของเจ้าของที่ดินเปล่า
เปลี่ยนหมวดการใช้ประโยชน์ การใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอยู่ในหมวดที่เสียอัตราต่ำกว่า แต่ต้องเป็นการทำประโยชน์ที่เข้าเงื่อนไขจริง ไม่ใช่ปลูกไม้ยืนต้นไม่กี่ต้นเพื่อเลี่ยงภาษี เพราะมีเกณฑ์กำหนดอยู่ ควรตรวจสอบกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่
ปล่อยเช่า สร้างรายได้มาชดเชยภาระภาษี และเปลี่ยนสถานะจากที่ดินร้างเป็นที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์
ขาย ถ้าที่ดินไม่มีแผนใช้งานในอนาคตอันใกล้ และต้นทุนถือครองสูงกว่าการเติบโตของมูลค่าที่คาด
เปลี่ยนเป็นสภาพคล่องโดยยังไม่ขายขาด ถ้าเชื่อว่าที่ดินมีอนาคตแต่ต้องการเงินตอนนี้ การจำนองหรือขายฝากเป็นทางเลือกที่มีอยู่ โดยต้องเข้าใจว่าขายฝากทำให้กรรมสิทธิ์โอนทันทีและมีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนด ต่างจากจำนองที่คุณยังเป็นเจ้าของ
5 สิ่งที่ควรทำก่อน 31 ธันวาคม 2569
1. รู้ราคาประเมินปัจจุบันของแปลงตัวเอง เพื่อเทียบได้ทันทีเมื่อรอบใหม่ประกาศ
2. ตรวจว่าที่ดินถูกจัดอยู่ในหมวดการใช้ประโยชน์ใดตามฐานข้อมูลของท้องถิ่น เพราะบางกรณีข้อมูลไม่ตรงกับความจริง
3. ตัดสินใจเรื่องแผนการใช้ที่ดิน ถ้าจะเปลี่ยนหมวดต้องเริ่มดำเนินการ ไม่ใช่รอใบแจ้งประเมินมาถึงก่อน
4. เคลียร์ภาระบนโฉนด ถ้ามีจำนองเก่าที่ปิดหนี้แล้วแต่ยังไม่จดไถ่ถอน
5. ตรวจแนวเขตและการบุกรุก ที่ดินที่ปล่อยร้างนานควรตรวจสภาพจริงอย่างน้อยปีละครั้ง
ปรึกษาได้ที่ LINE @loandddd หรือ 081-638-6966
คำถามที่พบบ่อย
ปลูกกล้วยไว้ไม่กี่ต้นถือว่าใช้ประโยชน์ทางเกษตรไหม
มีหลักเกณฑ์กำหนดเรื่องประเภทและจำนวนต่อพื้นที่ ควรตรวจสอบกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ไม่ควรทำแบบพอเป็นพิธี
ราคาประเมินใหม่จะขึ้นเท่าไร
ยังไม่มีตัวเลขทางการ ต้องรอประกาศ ใครอ้างว่ารู้ตัวเลขล่วงหน้าแล้วให้ตั้งข้อสังเกต
ค้างภาษีที่ดินมีผลต่อการทำนิติกรรมไหม
ควรเคลียร์ให้เรียบร้อยก่อน เพราะภาระค้างชำระอาจเป็นอุปสรรคในขั้นตอนการจดทะเบียนและการเจรจา
