ทรัพย์หลุดขายฝากมาอยู่ในมือ ต้องเสียภาษีอะไรบ้างปี 2570

โพสต์ : 30/08/2569

บทความส่วนใหญ่เรื่องการลงทุนรับซื้อฝากจบที่ถ้าไม่ไถ่ก็ได้ทรัพย์ แต่ไม่มีใครพูดต่อว่าหลังได้ทรัพย์มาแล้วเกิดอะไรขึ้น

คำตอบคือคุณกลายเป็นเจ้าของที่ดินที่ต้องเสียภาษีทุกปี และถ้าทรัพย์นั้นเป็นที่ดินเปล่าที่ขายไม่ออก อัตราที่เจอคือหมวดที่สูงที่สุด

ภาระที่โอนมาพร้อมกรรมสิทธิ์

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทุกปี

ค่าดูแลรักษา ตัดหญ้า ล้อมรั้ว ต่อเนื่อง

ค่าส่วนกลางกรณีห้องชุด ทุกเดือน

ค่าโอกาสของเงินที่จม ต่อเนื่อง

ความเสี่ยงการบุกรุก ต่อเนื่อง

ในความเป็นจริง หลายรายการเริ่มเดินตั้งแต่วันจดทะเบียนขายฝาก ไม่ใช่วันที่ทรัพย์หลุด เพราะกรรมสิทธิ์โอนมาตั้งแต่วันแรกอยู่แล้ว

ฐานภาษีกำลังจะเปลี่ยนในปี 2570

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์

กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างจัดทำราคาประเมินรอบใหม่ปี 2570 ถึง 2573 ราว 37 ล้านแปลง คาดประกาศภายในธันวาคม 2569 และใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2570 โดยจะปรับให้ใกล้ราคาตลาดมากขึ้น จากปัจจุบันที่ต่ำกว่าตลาด 30 ถึง 40%

แปลว่าถ้าคุณคำนวณต้นทุนถือครองของพอร์ตด้วยฐานภาษีปัจจุบัน ตัวเลขนั้นอาจใช้ไม่ได้ตั้งแต่ปีภาษี 2570

หมวดการใช้ประโยชน์เปลี่ยนตัวเลขได้มาก

อัตราภาษีเรียงจากต่ำไปสูงคร่าว ๆ คือ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์อื่น และที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์

ทรัพย์ที่หลุดมาอยู่ในพอร์ตแล้วปล่อยว่างรอขาย จะตกอยู่ในหมวดสุดท้าย ซึ่งนอกจากอัตราจะสูงที่สุดแล้ว ยังมีกลไกเพิ่มอัตราเมื่อปล่อยทิ้งร้างต่อเนื่องหลายปี

4 สิ่งที่ควรทำกับทรัพย์ที่หลุดมาแล้ว

1. อย่าปล่อยว่างเฉย ๆ ระหว่างรอขาย เพราะนอกจากเงินจม ยังมีภาษีในหมวดสูงสุดเดินอยู่

2. พิจารณาปล่อยเช่าระหว่างรอ สร้างรายได้และเปลี่ยนสถานะการใช้ประโยชน์ แต่ต้องดูว่าการมีผู้เช่ากระทบการขายภายหลังไหม

3. ประเมินราคาขายใหม่ทุก 3 ถึง 6 เดือน ทรัพย์ที่ตั้งราคาไว้ตั้งแต่วันแรกแล้วไม่ทบทวน มักค้างในพอร์ตยาว โดยเฉพาะในตลาดปี 2569 ที่มีของรอขายกว่า 6.1 แสนหน่วย

4. กำหนดจุดตัดขาดทุนไว้ล่วงหน้า ว่าถ้าถือเกินกี่เดือนจะลดราคาเท่าไร ไม่ใช่ตัดสินใจตอนที่อารมณ์เข้ามาเกี่ยว

นำกลับไปใช้ตั้งแต่ขั้นคัดกรองดีล

ต้นทุนถือครองต้องอยู่ในสมการตั้งแต่ก่อนตกลงรับทรัพย์ ไม่ใช่มาคำนวณตอนที่ทรัพย์หลุดแล้ว

4 คำถามที่ควรถามตัวเองก่อนทุกดีล

ถ้าทรัพย์นี้หลุดมา ฉันจะขายได้ภายในกี่เดือน

ระหว่างนั้นต้องจ่ายภาษีและค่าดูแลรวมเท่าไร

เมื่อบวกตัวเลขข้อสองเข้าไปแล้ว ดีลนี้ยังคุ้มไหม

ถ้าราคาประเมินปี 2570 ขยับขึ้น ตัวเลขข้อสองเปลี่ยนไปแค่ไหน

ดีลที่ผ่านสี่ข้อนี้ได้ คือดีลที่ทนต่อสถานการณ์ที่ไม่เป็นไปตามแผน

ปรึกษาได้ที่ LINE @loandddd หรือ 081-638-6966

คำถามที่พบบ่อย

ถ้าทรัพย์ยังไม่หลุด ใครเสียภาษีระหว่างสัญญาขายฝาก

ในทางทะเบียน ผู้ซื้อฝากเป็นเจ้าของตั้งแต่วันจดทะเบียน ใบแจ้งประเมินจึงมักส่งไปยังผู้ซื้อฝาก ส่วนภาระค่าใช้จ่ายจริงเป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา

ปล่อยเช่าทรัพย์ที่หลุดมาแล้ว กระทบการขายต่อไหม

มีผลในแง่เงื่อนไขการส่งมอบและสิทธิของผู้เช่า ควรทำสัญญาเช่าที่มีเงื่อนไขรองรับการขายไว้ล่วงหน้า

ราคาประเมินใหม่จะขึ้นเท่าไร

ยังไม่มีตัวเลขทางการจนกว่าจะประกาศ ควรวางแผนโดยเผื่อกรณีที่ฐานสูงขึ้น มากกว่าสมมติว่าจะเท่าเดิม

#LOANDD#LOANDDมีสาระ#ขายฝาก#จำนอง#อสังหาริมทรัพย์#ที่ดิน#ที่ดินเปล่า#สินเชื่อ