บังคับจำนองที่ดิน 2569 มีกี่ขั้นตอน ยึดบ้านได้ทันทีไหม
พฤษภาคม 2569 กรมที่ดินเผยแพร่คำแนะนำเรื่องหลักเกณฑ์และขั้นตอนการบังคับจำนองที่ดิน
ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุดคือ หลายคนคิดว่าถ้าผิดนัดชำระหนี้ที่มีจำนอง เจ้าหนี้จะยึดทรัพย์ได้ทันที ซึ่งไม่ถูกต้อง
บังคับจำนองต่างจากขายฝากอย่างไร
จำนอง กรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณ มีแค่การจดภาระจำนองไว้บนโฉนด ถ้าผิดนัด เจ้าหนี้ต้องผ่านกระบวนการบังคับจำนอง ซึ่งต้องผ่านศาล
ขายฝาก กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียนแล้ว ถ้าไม่ไถ่ตามกำหนด สิทธิไถ่ระงับไป ไม่ต้องฟ้องบังคับ
ความต่างนี้คือเหตุผลที่กระบวนการของจำนองใช้เวลานานกว่ามาก และเป็นข้อได้เปรียบด้านเวลาของลูกหนี้
3 ขั้นตอนของการบังคับจำนอง
ขั้นที่ 1 หนังสือบอกกล่าว เมื่อลูกหนี้ผิดนัด เจ้าหนี้ต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร ขั้นนี้ยังไม่มีการยึดทรัพย์ใด ๆ สิ่งที่ลูกหนี้ควรทำคืออย่าเพิกเฉย เก็บซองและเอกสารไว้ ตรวจวันที่ และติดต่อเจ้าหนี้เพื่อเจรจาทันที นี่คือช่วงที่ต้นทุนการแก้ปัญหาต่ำที่สุด
ขั้นที่ 2 ฟ้องศาล ถ้าไม่ชำระตามหนังสือบอกกล่าว เจ้าหนี้จึงฟ้องคดี กระบวนการพิจารณาใช้เวลา และระหว่างนี้ยังทำสัญญาประนีประนอมยอมความได้ ห้ามขาดนัด เพราะการไม่ไปศาลไม่ได้ทำให้คดีหายไป แต่ทำให้คุณเสียโอกาสเจรจา
ขั้นที่ 3 บังคับคดีและขายทอดตลาด เมื่อมีคำพิพากษาและยังไม่ปฏิบัติตาม เจ้าหนี้จึงตั้งเรื่องบังคับคดี นำไปสู่การยึดและขายทอดตลาด ถึงขั้นนี้ก็ยังมีทางเลือก เช่น หาเงินไถ่ถอนก่อนวันขาย หรือขายทรัพย์เองในราคาที่ดีกว่าราคาประมูล
เวลาที่ลูกหนี้มีจริง
กระบวนการทั้งหมดมักใช้เวลานับปี ไม่ใช่นับสัปดาห์ นี่ไม่ใช่เหตุผลให้นิ่งเฉย แต่เป็นข้อมูลที่ควรรู้เพื่อไม่ตัดสินใจด้วยความตื่นตระหนก
คนจำนวนมากที่ได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วรีบไปกู้นอกระบบมาโปะ จบด้วยการมีหนี้สองก้อนแทนที่จะมีก้อนเดียว ทั้งที่ยังมีเวลาเจรจาอยู่
5 จุดที่ยังแก้ไขได้
ก่อนได้รับหนังสือบอกกล่าว ขอปรับโครงสร้างหนี้เชิงป้องกัน
หลังได้รับหนังสือบอกกล่าว เจรจาแผนชำระใหม่โดยตรง
ระหว่างคดีในศาล ทำสัญญาประนีประนอมยอมความ
หลังคำพิพากษาก่อนบังคับคดี เจรจาแผนผ่อนตามคำพิพากษา
ก่อนวันขายทอดตลาด หาเงินไถ่ถอนหรือขายทรัพย์เอง
จำนองกับเอกชนต่างจากธนาคารไหม
ในแง่กฎหมาย กระบวนการเหมือนกัน เพราะเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่ต่างคือแนวปฏิบัติ ธนาคารมักมีกระบวนการเจรจาที่เป็นระบบมากกว่า ส่วนเอกชนขึ้นกับแต่ละราย จึงต้องตรวจสอบความน่าเชื่อถือของคู่สัญญาก่อนเซ็น
ปรึกษาได้ที่ LINE @loandddd หรือ 081-638-6966
คำถามที่พบบ่อย
ไม่ได้รับจดหมายบอกกล่าว ถือว่ากระบวนการไม่ชอบไหม
เป็นประเด็นข้อเท็จจริงที่ต้องพิสูจน์เป็นรายกรณี ควรปรึกษาทนายความ
จ่ายบางส่วนจะหยุดกระบวนการได้ไหม
ขึ้นกับข้อตกลงกับเจ้าหนี้ การชำระบางส่วนโดยไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรอาจไม่หยุดกระบวนการ
เจ้าหนี้ยึดบ้านได้ทันทีที่ผิดนัดไหม
ไม่ได้ ต้องผ่านบอกกล่าว ฟ้องศาล และบังคับคดีตามลำดับ
