จะขายฝาก จำนองซ้ำ หรือขายต่อได้ไหม? ถ้าทรัพย์ติดจำนองอยู่!
คำตอบสั้น ๆ คือ ทำได้ แต่มีเงื่อนไข ทรัพย์ที่ยังติดจำนองอยู่ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของคุณ จึงนำไปทำธุรกรรมต่อได้ เพียงแต่ต้องจัดการกับ "ภาระจำนองเดิม" ให้ถูกต้องก่อนหรือพร้อมกัน บทความนี้อธิบายทางเลือกที่ทำได้จริงและข้อควรระวังของแต่ละทาง
เข้าใจก่อน: จำนองไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์
การจำนองเป็นเพียงการนำทรัพย์ไป "ค้ำประกันหนี้" กรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณเต็มตัว ต่างจากการขายฝากที่กรรมสิทธิ์โอนไปทันที ดังนั้นเมื่อทรัพย์ยังเป็นของคุณ คุณจึงมีสิทธิ์นำไปขาย โอน หรือทำธุรกรรมต่อได้ เพียงแต่ผู้รับโอนหรือผู้ให้เงินรายใหม่ต้องรับรู้ว่ามีภาระจำนองติดอยู่
ทางเลือกที่ 1: ขายต่อทั้งที่ยังติดจำนอง
ทำได้ 2 รูปแบบหลัก:
- ปิดจำนองก่อนโอน ผู้ขายนำเงินจากผู้ซื้อ (หรือเงินตัวเอง) ไปปิดหนี้และไถ่ถอนจำนอง แล้วจึงโอนโฉนดที่สะอาดให้ผู้ซื้อ นิยมทำพร้อมกันในวันเดียวที่สำนักงานที่ดิน
- ผู้ซื้อรับโอนพร้อมภาระจำนอง ผู้ซื้อตกลงรับหนี้ต่อ (ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าหนี้) วิธีนี้ซับซ้อนกว่าและเจ้าหนี้ต้องอนุมัติ
ทางเลือกที่ 2: จำนองซ้ำ (จำนองลำดับสอง)
กฎหมายอนุญาตให้นำทรัพย์ชิ้นเดียวไปจำนองกับเจ้าหนี้หลายรายได้ โดยเรียงตาม ลำดับก่อนหลัง เจ้าหนี้รายแรกมีสิทธิ์ได้รับชำระก่อน เจ้าหนี้รายสองได้ส่วนที่เหลือ ในทางปฏิบัติ ผู้ให้เงินรายสองมักรับความเสี่ยงสูงขึ้นจึงอาจให้วงเงินน้อยลงหรือดอกเบี้ยสูงขึ้น และต้องประเมินว่ามูลค่าทรัพย์ยังเหลือพอคุ้มหนี้รายแรกหรือไม่
ทางเลือกที่ 3: ขายฝากทรัพย์ที่ติดจำนอง
การขายฝากต้อง โอนกรรมสิทธิ์ ไปยังผู้ซื้อฝาก ดังนั้นถ้าทรัพย์ยังติดจำนองอยู่ โดยทั่วไปจะต้อง ไถ่ถอนจำนองเดิมให้เสร็จก่อน (หรือทำพร้อมกันในวันเดียว) จึงจะจดทะเบียนขายฝากได้ ในทางปฏิบัติผู้ให้เงินขายฝากหลายรายจะออกแบบดีลให้นำเงินก้อนใหม่ไปปิดจำนองเดิมแล้วจดขายฝากต่อเนื่องทันที ซึ่งช่วยให้คุณรวมหนี้และได้เงินส่วนต่างกลับมา
ข้อควรระวังสำคัญ
- อย่าเซ็นเอกสารเปล่าหรือสัญญาที่ไม่ระบุยอดหนี้/ดอกเบี้ยชัดเจน
- ตรวจสอบยอดปิดหนี้เดิม (เงินต้น + ดอกเบี้ยค้าง) ให้แน่ชัดก่อนทำดีลใหม่
- ทำนิติกรรมทุกอย่างที่ สำนักงานที่ดิน เท่านั้น อย่ารับโอน/มอบโฉนดนอกระบบ
- เลือกผู้ให้เงินที่มีตัวตนชัดเจนและสัญญาเป็นธรรม
สรุป ทรัพย์ติดจำนองไม่ได้แปลว่าทำอะไรไม่ได้ คุณยังขายต่อ จำนองซ้ำ หรือเปลี่ยนเป็นขายฝากได้ ขอเพียงจัดการภาระเดิมให้ถูกต้องและทำทุกอย่างในระบบที่สำนักงานที่ดิน
มีทรัพย์ติดจำนองแต่อยากได้เงินก้อนใหม่? LoanDD ช่วยออกแบบดีลปิดจำนองเดิมและจัดวงเงินใหม่ในขั้นตอนเดียว ถูกต้องตามกฎหมาย ทำที่สำนักงานที่ดิน โทร. 081-638-6966 | LINE: @loandddd
คำถามที่พบบ่อย
ที่ดินติดจำนองธนาคาร เอาไปขายฝากกับนายทุนได้เลยไหม?
โดยทั่วไปต้องปิดจำนองธนาคารก่อน เพราะขายฝากต้องโอนกรรมสิทธิ์ มักทำเป็นดีลเดียว คือนำเงินขายฝากไปปิดธนาคารแล้วจดขายฝากต่อทันที
จำนองซ้ำผิดกฎหมายไหม?
ไม่ผิด กฎหมายรองรับการจำนองหลายลำดับ เพียงต้องจดทะเบียนถูกต้องและเจ้าหนี้รายใหม่รับรู้ลำดับของตน
ปิดจำนองกับทำดีลใหม่วันเดียวกันได้จริงไหม?
ได้ และเป็นวิธีที่นิยม โดยนัดทุกฝ่ายไปสำนักงานที่ดินพร้อมกันเพื่อไถ่ถอนเดิมและจดนิติกรรมใหม่ต่อเนื่อง
