ค่าโอนบ้าน-ที่ดิน 2569 มีอะไรบ้าง? พร้อมมาตรการรัฐลดเหลือ 0.01%

วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินมีค่าใช้จ่ายมากกว่าราคาซื้อขาย โดยรายการหลักคือ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ค่าจดจำนอง 1% ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้ ปี 2569 ยังมีมาตรการรัฐช่วยลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

ค่าใช้จ่ายในวันโอนมีอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดินคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์หรือราคาซื้อขายจริง โดยใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานคำนวณ รายการหลักได้แก่:

• รายการ: ค่าธรรมเนียมการโอน · อัตราปกติ: 2% · ฐานคำนวณ: ราคาประเมิน/ราคาขาย (ที่สูงกว่า)
• รายการ: ค่าจดจำนอง · อัตราปกติ: 1% (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) · ฐานคำนวณ: วงเงินจำนอง
• รายการ: ภาษีธุรกิจเฉพาะ · อัตราปกติ: 3.3% · ฐานคำนวณ: ถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี
• รายการ: อากรแสตมป์ · อัตราปกติ: 0.5% · ฐานคำนวณ: กรณีไม่เข้าเกณฑ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• รายการ: ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย · อัตราปกติ: ตามขั้นบันได · ฐานคำนวณ: คำนวณจากราคาประเมินและปีถือครอง
• รายการ: ค่าคำขอ/ค่าพยาน/อากร · อัตราปกติ: ~30 บาท · ฐานคำนวณ: ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด

ข้อควรรู้: ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) กับอากรแสตมป์ (0.5%) จะเสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์

มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง 2569

ปี 2569 รัฐยังคงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ โดยลดค่าธรรมเนียมโอนจาก 2% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือเพียง 0.01% ภายใต้เงื่อนไขสำคัญ:

• เป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว/ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุด
• ครอบคลุมทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง
• ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
• ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• ต้องจดทะเบียนโอนและจำนองในคราวเดียวกัน

สำคัญ: มาตรการนี้กำหนดให้ใช้สิทธิได้ถึง 30 มิถุนายน 2569 ก่อนตัดสินใจควรตรวจสอบสถานะมาตรการล่าสุดและเงื่อนไขที่บังคับใช้กับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ เพราะภาครัฐอาจปรับเงื่อนไขหรือต่ออายุได้

เปรียบเทียบให้เห็นภาพ

ตัวอย่างบ้านราคา 2 ล้านบาท ที่กู้ซื้อเต็มจำนวน:

• รายการ: ค่าธรรมเนียมโอน · อัตราปกติ: 40,000 บาท · เข้าเกณฑ์มาตรการ: 200 บาท
• รายการ: ค่าจดจำนอง · อัตราปกติ: 20,000 บาท · เข้าเกณฑ์มาตรการ: 200 บาท
• รายการ: รวม (เฉพาะ 2 รายการนี้) · อัตราปกติ: 60,000 บาท · เข้าเกณฑ์มาตรการ: 400 บาท

เห็นได้ว่าส่วนต่างหลักหมื่นถึงหลักแสน จึงเป็นปัจจัยที่ควรนำมาคิดในการวางแผนเวลาซื้อขาย

ใครจ่ายค่าอะไร

ตามธรรมเนียมการซื้อขายทั่วไป ค่าใช้จ่ายแต่ละส่วนมักแบ่งกันดังนี้ แต่ทุกอย่างต่อรองและระบุในสัญญาได้:

• ผู้ขาย: ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
• ผู้ซื้อ: ค่าจดจำนอง (กรณีกู้)
• ค่าธรรมเนียมโอน 2%: นิยมหารครึ่งหรือตกลงกันในสัญญา

ก่อนวันโอนควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขายว่าใครรับผิดชอบส่วนใด เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทหน้าสำนักงานที่ดิน

สรุปและปรึกษา

ค่าโอนบ้าน-ที่ดินปี 2569 มีหลายรายการที่ต้องเตรียม การรู้โครงสร้างค่าใช้จ่ายและเช็กว่าเข้าเกณฑ์มาตรการรัฐหรือไม่ ช่วยให้วางงบได้แม่นและไม่สะดุดในวันโอน วางแผนใช้ที่ดินหรือบ้านเป็นหลักในการขอเงินทุน? [Loan DD](/sale-pawn) ให้บริการจำนองและขายฝากอย่างถูกกฎหมาย ทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดิน ปรึกษาฟรี — [ติดต่อ](/contact) โทร. 081-638-6966 | LINE: @loandddd