โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท? น.ส.4 น.ส.3ก น.ส.3 ส.ป.ก. ต่างกันอย่างไร

ก่อนซื้อ ขาย จำนอง หรือขายฝากที่ดิน สิ่งที่ต้องเช็กเป็นอันดับแรกคือ "เอกสารสิทธิ์ที่ดินเป็นประเภทไหน" เพราะแต่ละประเภทให้สิทธิและทำธุรกรรมได้ไม่เท่ากัน วิธีดูง่ายที่สุดคือสังเกตสีของตราครุฑบนหัวเอกสาร บทความนี้สรุปครบทุกประเภทพร้อมบอกว่าแบบไหนนำไปจำนอง-ขายฝากได้

น.ส.4 (โฉนดที่ดิน) — ครุฑแดง

เอกสารสิทธิ์ระดับสูงสุด เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินออกให้ ผู้มีชื่อในโฉนดถือเป็นเจ้าของที่แท้จริง มีสิทธิใช้สอย จำหน่าย โอน และได้ดอกผลเต็มที่ มีการรังวัดปักเขตชัดเจน

• ซื้อขาย/โอน: ได้เต็มที่
• จำนอง/ขายฝาก: ได้ทั้งหมด
• เป็นเอกสารที่มีราคาสูงสุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่นในทำเลเดียวกัน

ข้อควรรู้: หากเจ้าของไม่ดูแลที่ดิน อาจถูกครอบครองปรปักษ์ได้หากมีผู้ครอบครองโดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกัน 10 ปี

น.ส.3 ก. — ครุฑเขียว

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน ตำแหน่งที่ดินค่อนข้างแน่นอน แต่ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์ เป็นเพียงสิทธิครอบครอง

• ซื้อขาย/โอน: ได้ตามปกติ
• จำนอง: ทำได้ (รวมถึงจำนองกับธนาคารบางแห่ง)
• สามารถยื่นขอออกเป็นโฉนด น.ส.4 ได้ในภายหลัง

น.ส.3 / น.ส.3 ข. — ครุฑดำ

เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน แต่ยังไม่มีการกำหนดตำแหน่งในระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้แนวเขตอาจไม่ชัดเท่า น.ส.3 ก. (น.ส.3 ออกโดยนายอำเภอท้องที่ / น.ส.3 ข. ออกโดยเจ้าหน้าที่ที่ดินแต่ยังไม่รับรองเป็นทางการ)

• ซื้อขาย/จำนอง: ทำได้ แต่ก่อนทำธุรกรรมมักต้องรังวัดและรอประกาศหาผู้คัดค้าน 30 วัน
• มีสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ และอาจเสียสิทธิหากถูกแย่งการครอบครอง

ส.ป.ก. 4-01 — ครุฑแดง (แต่ไม่ใช่โฉนด!)

จุดที่คนสับสนบ่อย เพราะมีครุฑแดงคล้ายโฉนด แต่หัวเอกสารเขียนว่า "หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน" ไม่ใช่ "โฉนดที่ดิน"

• ซื้อขาย/จำนอง/ขายฝาก: ทำไม่ได้ เพราะไม่ใช่กรรมสิทธิ์
• โอนได้เฉพาะการตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทตามเงื่อนไข
• หากฝ่าฝืนระเบียบ ทางราชการยึดคืนได้

ประเภทอื่นที่พบ: น.ส.2 (ใบจอง) และ ภ.บ.ท.5

• น.ส.2 (ใบจอง): เป็นหนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองชั่วคราว ยังทำธุรกรรมซื้อขายอย่างสมบูรณ์ไม่ได้
• ภ.บ.ท.5: เป็นเพียงใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ ไม่มีกรรมสิทธิ์ ความเสี่ยงสูง

ตารางสรุป: แบบไหนทำธุรกรรมอะไรได้

• ประเภท: น.ส.4 (โฉนด) · ตราครุฑ: แดง · สถานะ: กรรมสิทธิ์ · ซื้อขาย/โอน: ได้ · จำนอง/ขายฝาก: ได้
• ประเภท: น.ส.3 ก. · ตราครุฑ: เขียว · สถานะ: สิทธิครอบครอง (ระวางชัด) · ซื้อขาย/โอน: ได้ · จำนอง/ขายฝาก: จำนองได้
• ประเภท: น.ส.3 / 3 ข. · ตราครุฑ: ดำ · สถานะ: สิทธิครอบครอง · ซื้อขาย/โอน: ได้ (ต้องรังวัด/ประกาศ) · จำนอง/ขายฝาก: ได้ (มีเงื่อนไข)
• ประเภท: ส.ป.ก. 4-01 · ตราครุฑ: แดง · สถานะ: สิทธิทำประโยชน์ · ซื้อขาย/โอน: ไม่ได้ · จำนอง/ขายฝาก: ไม่ได้
• ประเภท: น.ส.2 / ภ.บ.ท.5 · ตราครุฑ: - · สถานะ: ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ · ซื้อขาย/โอน: เสี่ยง/ไม่สมบูรณ์ · จำนอง/ขายฝาก: ไม่ได้

สรุปและปรึกษา

หากคุณมีโฉนดหรือ น.ส.3 ก. อยากเปลี่ยนเป็นเงินทุน [Loan DD](/sale-pawn) รับจำนอง-ขายฝาก ทั้งที่ดินโฉนดและ น.ส.3 ก. ประเมินให้ฟรี ไม่เช็กเครดิตบูโร ทำสัญญาถูกต้องที่สำนักงานที่ดิน — [ติดต่อ](/contact) โทร. 081-638-6966 | LINE: @loandddd