นายทุนรับซื้อฝาก ต้องปรับวิธีประเมินที่ดินก่อนราคาใหม่ 2570

สำหรับคนที่นำเงินไปรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ มีเหตุการณ์หนึ่งที่จะเกิดขึ้นภายในสิ้นปีนี้และเปลี่ยนตัวเลขที่คุณใช้ทำงานทุกวัน

กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างจัดทำราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 2570 ถึง 2573 ราว 37 ล้านแปลง คาดประกาศภายในธันวาคม 2569 ใช้ 1 มกราคม 2570 โดยจะปรับให้ใกล้ราคาตลาดมากขึ้น จากที่ปัจจุบันต่ำกว่าตลาด 30 ถึง 40%

ถ้าพอร์ตของคุณตั้งวงเงินโดยอ้างราคาประเมินราชการเป็นตัวตั้ง นี่คือจังหวะที่ต้องทบทวนวิธีคิด

ปัญหาของการใช้ราคาประเมินราชการเป็นตัวตั้ง

หลายคนกำหนดวงเงินรับซื้อฝากเป็นสัดส่วนของราคาประเมินราชการ วิธีนี้ทำงานได้ตอนที่ราคาประเมินต่ำกว่าตลาดมาก เพราะตัวเลขที่ต่ำอยู่แล้วทำหน้าที่เป็นกันชนความเสี่ยงในตัวมันเอง

เมื่อราคาประเมินขยับเข้าใกล้ราคาตลาด กันชนนั้นจะบางลง ถ้าคุณยังใช้สัดส่วนเดิมกับฐานที่สูงขึ้น วงเงินที่ปล่อยจะเข้าใกล้มูลค่าจริงของทรัพย์โดยที่ไม่ได้ตั้งใจ

นี่คือความต่างระหว่างทรัพย์หลุดแล้วขายได้กำไร กับทรัพย์หลุดแล้วขายเท่าทุนหรือขาดทุน

กรอบประเมิน 3 ชั้นที่ควรใช้แทน

ชั้นที่ 1 ราคาประเมินราชการ ใช้เป็นฐานคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีวันจดทะเบียน และเป็นตัวเลขอ้างอิงที่ตรวจสอบได้ แต่ไม่ควรใช้เป็นตัวตั้งเดียวในการกำหนดวงเงิน เพราะเป็นค่ากลางของทำเล

ชั้นที่ 2 ราคาตลาดเปรียบเทียบ หาราคาซื้อขายจริงหรือราคาเสนอขายของแปลงใกล้เคียงในช่วงไม่เกิน 6 ถึง 12 เดือน แล้วปรับด้วยความต่าง เช่น ขนาดแปลง หน้ากว้าง ระดับดินสูงต่ำกว่าถนน สภาพทางเข้าออก จุดที่คนพลาดคือเอาราคาเสนอขายมาใช้ตรง ๆ โดยไม่หักส่วนต่างการต่อรอง และไม่ดูว่าแปลงนั้นประกาศขายมานานแค่ไหนแล้วยังขายไม่ออก

ชั้นที่ 3 ราคาขายในเวลาจำกัด นี่คือชั้นที่สำคัญที่สุดสำหรับการรับซื้อฝาก แต่คนทำน้อยที่สุด คำถามคือถ้าผู้ขายฝากไม่มาไถ่ และคุณต้องขายทรัพย์นี้ให้จบภายใน 3 ถึง 6 เดือน จะขายได้เท่าไร ตัวเลขนี้มักต่ำกว่าราคาตลาดปกติอย่างมีนัยสำคัญ และควรใช้เป็นฐานกำหนดวงเงินจริง

ปัจจัยที่ทำให้ตัวเลขชั้นที่ 3 ต่ำลงมากคือ ที่ดินขนาดใหญ่เกินกลุ่มผู้ซื้อทั่วไป ทรัพย์ในทำเลที่มีของรอขายมาก ทรัพย์เฉพาะทางอย่างโรงงาน และทรัพย์ที่มีข้อจำกัดทางเข้าออก

บริบทตลาดที่ทำให้ชั้นที่ 3 สำคัญขึ้นในปีนี้

ที่อยู่อาศัยรอขายทั่วประเทศคาดเพิ่มขึ้น 4.5% เป็นกว่า 6.1 แสนหน่วย

ยอดปฏิเสธสินเชื่อของผู้ซื้อยังสูง บางพื้นที่แตะ 60%

หนี้เสียในระบบแตะ 9.75% ของหนี้คงค้าง มูลหนี้ 1.33 ล้านล้านบาท

ทั้งสามข้อชี้ไปทางเดียวกัน การขายทรัพย์ต่อในปีนี้ยากกว่าปีที่ตลาดปกติ เพราะแม้มีคนอยากซื้อ คนซื้อก็กู้ไม่ผ่าน

ต้นทุนดีลที่จะขยับตามราคาประเมิน

ค่าธรรมเนียมและภาษีวันจดทะเบียน หลายรายการอ้างอิงราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คำนวณจากราคาประเมิน ถ้าทรัพย์หลุดมาอยู่ในมือคุณ ภาระรายปีตกที่คุณ และถ้าเป็นที่ดินว่างเปล่าที่ยังขายไม่ออก อัตราในหมวดนั้นสูงกว่าที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรม

ค่าถือครองระหว่างรอขาย ค่าดูแล ค่าส่วนกลางกรณีห้องชุด และค่าโอกาสของเงินที่จม

ดีลที่ดูคุ้มในกระดาษหลายดีล พอใส่ต้นทุนสามข้อนี้เข้าไปแล้วเปลี่ยนคำตอบ

กรอบกฎหมายที่ต้องอยู่ในเส้น

เพดานผลประโยชน์ตอบแทน กฎหมายกำหนดว่าผู้ซื้อฝากจะได้ผลประโยชน์ตอบแทนจากผู้ขายฝากไม่เกิน 15% ต่อปี ตัวเลขนี้เป็นเพดานตามกฎหมาย

ระยะเวลาไถ่ กรณีอสังหาริมทรัพย์ไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี

หน้าที่แจ้งเตือนก่อนครบกำหนด กฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งผู้ขายฝากล่วงหน้าเป็นหนังสือ หากไม่แจ้ง ผู้ขายฝากมีสิทธิได้รับการขยายเวลาไถ่ตามที่กฎหมายกำหนด ข้อนี้นักลงทุนใหม่มองข้ามบ่อยที่สุด และผลคือไทม์ไลน์ของดีลยืดออกไปโดยที่คุณควบคุมไม่ได้

สนใจรับซื้อฝากอย่างเป็นระบบ ปรึกษาได้ที่ LINE @loandddd หรือ 081-638-6966