กลยุทธ์คัดกรองผู้ขายฝาก ลดความเสี่ยงหนี้สูญในยุค NPL ขาขึ้น

ในการรับซื้อฝาก คนจำนวนมากโฟกัสที่ทรัพย์อย่างเดียว แล้วบอกตัวเองว่าถ้าไม่ไถ่ก็ได้ทรัพย์ ฟังดูปลอดภัย จนกระทั่งได้ทรัพย์มาจริงแล้วขายไม่ออก

ปี 2569 ตรรกะนี้ถูกทดสอบหนัก เพราะข้อมูลเครดิตบูโรเดือนพฤษภาคม 2569 ชี้ว่าหนี้เสียแตะ 9.75% ของหนี้คงค้าง มูลหนี้ 1.33 ล้านล้านบาท ขณะที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังสูง และที่อยู่อาศัยรอขายคาดเพิ่มเป็นกว่า 6.1 แสนหน่วย

แปลว่าทรัพย์ที่หลุดเข้ามาในมือคุณ อาจขายต่อยากกว่าที่คำนวณไว้

ความเสี่ยงจริงมี 3 แบบ ไม่ใช่แบบเดียว

แบบที่ 1 ผู้ขายฝากไม่มาไถ่ ไม่ใช่เรื่องเลวร้ายเสมอไปถ้าประเมินทรัพย์มาถูก แต่จะเป็นปัญหาทันทีถ้าประเมินผิด

แบบที่ 2 ได้ทรัพย์มาแล้วขายต่อไม่ได้ เงินจม ภาระภาษีที่ดินรายปีตกที่คุณ ค่าดูแลเดินทุกเดือน นี่คือความเสี่ยงที่คนมองข้ามมากที่สุด

แบบที่ 3 สัญญาไม่รัดกุมหรือทำไม่ถูกขั้นตอน เป็นความเสี่ยงที่ป้องกันได้ทั้งหมดด้วยการทำให้ถูกตั้งแต่ต้น

คัดกรองคน 3 คำถามที่ต้องได้คำตอบ

เงินก้อนนี้เอาไปทำอะไร คำตอบที่เล่าได้เป็นเรื่องราวและมีเอกสารประกอบ ต่างจากคำตอบที่คลุมเครือ วัตถุประสงค์ที่ชัดเจนมักสัมพันธ์กับความตั้งใจไถ่คืนที่จริงจังกว่า

เงินที่จะมาไถ่คืนมาจากไหน นี่คือคำถามสำคัญที่สุดและถูกถามน้อยที่สุด ถ้าตอบไม่ได้ หรือตอบว่าเดี๋ยวหาเอา ให้ตั้งสมมติฐานว่าดีลนี้จะจบด้วยการที่คุณได้ทรัพย์ แล้วประเมินใหม่ทั้งดีลจากสมมติฐานนั้น

รายได้ปัจจุบันมาจากทางไหนและสม่ำเสมอแค่ไหน ไม่ใช่เพื่อตัดสินว่าดีหรือไม่ดี แต่เพื่อประเมินว่าแผนไถ่ที่เขาบอกมาเป็นไปได้จริงไหม

คัดกรองทรัพย์ 6 จุดที่ต้องตรวจ

1. ประเภทเอกสารสิทธิ์ ต้องเป็นประเภทที่โอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกฎหมาย

2. สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด จำนองเดิม อายัด ภาระจำยอม และประวัติการโอน

3. ทางเข้าออก ไปดูของจริง ตรวจว่าจดทะเบียนภาระจำยอมไว้ไหม

4. แนวเขตกับสภาพครอบครองจริง มีการรุกล้ำหรือมีผู้อื่นอยู่อาศัยไหม

5. ผู้มีอำนาจทำนิติกรรม เจ้าของจริง ความยินยอมคู่สมรส อำนาจของนิติบุคคล ขอบเขตหนังสือมอบอำนาจ

6. ราคาขายในเวลาจำกัด ถ้าต้องขายภายใน 3 ถึง 6 เดือน จะขายได้เท่าไร ตัวเลขนี้ควรเป็นฐานกำหนดวงเงิน

คัดกรองสัญญา สิ่งที่ต้องมีเสมอ

จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ไม่มีข้อยกเว้น

กำหนดเวลาไถ่อยู่ในกรอบกฎหมาย อสังหาริมทรัพย์ไม่ต่ำกว่า 1 ปี ไม่เกิน 10 ปี

จำนวนสินไถ่ระบุชัดเจน และอยู่ในกรอบเพดานตามกฎหมายที่ไม่เกิน 15% ต่อปี

ข้อตกลงเรื่องการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ระหว่างสัญญา ใครอยู่ ใครดูแล ใครจ่ายค่าอะไร

ข้อตกลงเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างระหว่างอายุสัญญา

ระบบแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด เพราะกฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งล่วงหน้าเป็นหนังสือ หากไม่แจ้ง ผู้ขายฝากมีสิทธิได้รับการขยายเวลาไถ่

ธงแดง 7 ข้อที่ควรปฏิเสธดีล

1. เร่งให้จบเร็วผิดปกติโดยไม่ให้เวลาตรวจเอกสาร

2. ไม่ยอมไปสำนักงานที่ดินร่วมกัน หรือเสนอทำสัญญากันเองก่อน

3. เจ้าของตัวจริงไม่เคยปรากฏตัว ติดต่อผ่านคนกลางตลอด

4. ที่ดินมีประวัติการโอนถี่ผิดปกติในเวลาสั้น

5. ราคาที่เสนอต่ำกว่าตลาดมากผิดปกติจนน่าสงสัยที่มา

6. เอกสารสิทธิ์มีร่องรอยแก้ไข หรือให้ดูแต่สำเนา

7. ตอบคำถามเรื่องแผนไถ่คืนไม่ได้เลย

กระจายความเสี่ยง

อย่าให้ดีลเดียวกินสัดส่วนใหญ่ของเงินทุนทั้งหมด

ทรัพย์เฉพาะทางอย่างโรงงานหรือที่ดินแปลงใหญ่มีกลุ่มผู้ซื้อแคบ

ทำเลที่คุณรู้จักจริงประเมินได้แม่นกว่า

ไม่ควรมีดีลครบกำหนดพร้อมกันหลายรายในเดือนเดียว

ปรึกษาได้ที่ LINE @loandddd หรือ 081-638-6966